李海英的空间

城市居民购买农村房屋，法院判决合同无效返还

北京市密云县人民法院审结三农民起诉城镇居民房屋买卖合同纠纷案。被告董某是城镇居民，不符合购买农村房屋的条件，双方之间的房屋合同建反了国家有关规定，法院判决房屋买卖合同无效，董某返还购买的房屋及院落，三农民退还购房款，补偿董某的维修建造费用。

    1998年6月，被告董某为办企业，经某村原第十二生产队队长王某介绍，与该村农民姜甲、姜乙、郭某口头达成买卖房屋协议，姜甲房屋作价4500元、姜乙房屋作价4400元、郭某房屋作价4500元，董某给付房款后，姜甲、姜乙、郭某交付了房屋。董某对房屋进行了修善，作为办公、工人宿舍、食堂所用。双方没有就买卖房屋办理过户手续。现姜甲、姜乙、郭某以董某是北京城区的居民户口，不符合购买农村集体房屋的条件为由诉至法院，要求确认原被告之间的房屋买卖合同无效，董某限期腾退房屋。董某认为购买姜甲、姜乙、郭某的房屋，是双方真实意思的表示，并经村委会同意，买卖合同应有效；已对房屋及院落进行了维修、扩建，投入了大量费用，不同意姜甲、姜乙、郭某的诉讼请求；并反诉要求姜甲、姜乙、郭某分别赔偿房屋增值及装修费用46407.1元、65 000元、53 669.32元。审理过程中，法院委托北京国地房地产土地评估有限公司对双方买卖的房屋院落添置、修建附属物及新建房屋重置成新进行了作价。

    法院审理认为：原、被告间买卖房屋的宅基地为农村集体土地，被告系城镇居民，其不符合购买属农村宅基地房屋的条件。原、被告均规避国家有关规定，在双方均未办理审批手续的情况下私自进行房屋买卖，双方之间的房屋买卖合同违反了国家有关规定，属无效合同。故法院做出上述判决。

    我国土地法第63条规定：农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。农村宅基地属集体所有，村民对宅基地只有使用权，农民将房屋卖给城市居民的买卖行为不受法律保护，即不能办理土地使用证、房产证、契税证等合法手续。

　  民事活动必须遵守法律，法律没有规定的，应当遵守国家政策。《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》第2条进一步指出，“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。”

　　农民经有关部门批评建造住宅，对宅基地只有使用权，宅基地的所有权归集体组织所有。土地法规定，宅基地的使用权不得出让，本案中被告董某与农民之间买卖房屋，必然涉及宅基地的买卖，其与三农民之间的房屋买卖合同不受法律保护。依据我国合同法，违反法律、法规强制性规定的合同无效，合同无效后，因合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或没有必要性返还的应当折价补偿。董某购买房屋9年，对房屋已经过装修、改建等添附行为。司法鉴定部门对该房屋做出了评估，依据评估结果，对添附部分的价值判决由农民补偿给董某。

    现在城镇居民有不少人喜欢到农村买房居住，认为农村有良好的空气环境，作为度假、居住的良好场所，所购买的房屋不能办理相关审批手续；如果与出买方因房屋发生纠纷时，房屋买卖关系将被确认无效，法院可能会判决返还房屋。