李海英的空间

拆迁安置房被预售

　　事情还得从2008年说起，当年王某有一套拆迁调产安置房欲出卖给李某，因当时楼房尚在建设之中，房屋的楼层与具体位置还没有抽签确定，于是双方按照王某应得房屋面积87.48平方米约定了每平米的单价与总价，房屋具体位置和楼层将来由李某自行抽签确定，李某预付房款40余万元，余款待房产证、土地证、契证过户后付清。

　　后李某抽签抽到了五楼顶楼，对于顶楼住房，政府安置时附送了38.94平方米的阁楼，房屋交付后王某直接将该房屋交付给李某使用。2010年10月28日，王某拿到房产证后，发现阁楼的38.94平方米也被登记在房产证面积之内，这样这套房的建筑面积成了126.42平方米。如果按照每平方米单价，李某不是应该再付自己近20万吗？于是王某委托律师向李某出具了律师函，要求李某支付阁楼38.94平方米的对价。

　　李某认为，这房子自己都住一年多了，因为自己抽签抽到顶楼才附送阁楼，怎么又无端涨价了呢？李某不服，向法院提起诉讼，认为当时约定的过户条件已经成就，请求判令王某继续履行购房协议，协助办理该套房屋的过户手续。

　　而被告王某则认为，当时买卖房屋约定面积为87.48平方米，现实际房屋面积为126.42平方米，被告愿意继续履行合同，但原告应当支付38.94平方米阁楼的房款，如果原告不同意，被告愿意退还原告已交付的房款而撤销合同。

　　法院经审理认为，原、被告对于房屋买卖的约定应当属于预期房屋买卖合同。在原告抽签确定房屋之后双方交易标的物已经明确，被告出具收条亦明确了房屋位置及价款和附有阁楼，被告应当按约定继续履行合同义务。虽然涉案房屋阁楼面积经行政登记计入房屋建筑面积，但该政府登记行为并未实质改变原、被告双方交易的标的物，故被告认为因涉案房屋阁楼登记入房屋建筑面积，应当对原协议进行补充和修改的意见无事实和法律依据，法院不予支持。被告理应按照约定，及时协助原告办理涉案房屋过户手续。故法院判决，被告王某于判决生效之日起七日内协助原告李某办理房屋过户手续。

　　一审宣判后，原、被告双方均未提起上诉。

　　合同解释应符合诚信原则

　　就本案的法律适用问题，本案承办法官汤涛认为：过去房屋顶楼因为容易渗漏和夏天比较热等固有缺陷，所以，顶楼住宅的价格系数一般来说低于一楼的价格系数，即便如此，商品房顶楼也一直少有人问津。这几年，开发商改变了顶楼的设计，开发出了“露台式阁楼”，顶楼开放的视野与多得的阁楼面积吸引了消费者的眼球。对于阁楼面积是否计入房屋销售面积，不同的开发商操作方法是不同的，不少楼盘的阁楼是免费赠送的，也有些楼盘是以1／4建筑面积计价，还有的是把高于或者等于2.2米的阁楼部分计入建筑面积。

　　这些操作方法的不同，加之本案中原、被告合同是个预期房屋买卖合同，约定不太明确，才造成了多出来的阁楼面积之争。双方的合同中既约定了面积单价，又约定了房屋总价。被告王某认为按照面积单价，李某应当支付房产证上多出的38.94平方米阁楼的房款；原告李某认为房屋总价已经对整套房屋的价格进行了固定，被告不能因为政府把赠送的阁楼面积计入房屋建筑面积，就要求加价。

　　合同是民事主体进行交往的主要形式，也是法院处理合同争议的主要依据。对于合同约定不明确，当事人难免从自身利益的角度出发解释合同条款，而法官为裁判需要亦需对合同条款进行解释。双方当事人各执一词的时候，法官要通过阐明合同条款的含义，以探寻当事人的真意，从而明确当事人的权利义务关系。

　　本案中，双方达成预期售房协议时，由于出售房屋的坐落位置尚不明确，标的物并未确定，在原告抽签抽中了涉案附有阁楼的顶楼房屋后，合同标的物已经确定。虽然在行政机关登记时，根据相关法律规范把阁楼也记入房屋建筑面积，但这一登记行为并未改变原、被告双方在达成协议时已经确认的标的物。

　　本案被告在庭审中还认为，当时并不知道该阁楼能登记计入房屋产权面积，直到做房产证时才知道，因此是因为认识错误而订立了合同，属于对合同的“重大误解”。如果原告不同意支付阁楼38.94平方米的对价，被告则要求撤销合同，退还原告已交付的房款。而事实上，认定对合同的“重大误解”，要求行为人因误解而订立合同并遭受较大损失。而本案中被告的“误解”并非基于对于事实的误解，也并未给被告造成损失，因为约定的房价符合当时的市场行情。被告要求撤销合同，更大的原因是因为2009年左右房价一路攀升，造成了争议房屋在房产证办出时已经升值了。

　　对于拆迁调产安置房签订这种预期售房协议是比较普遍的，合同一般约定以当时的均价定价，抽签确定楼层好与坏的风险由买方承担。所以，相对来说买方要承担更大的风险。顶楼送阁楼虽然名义上是“送”，而实际上是对顶楼缺陷的一种补偿而已，被告因为政府把“送”的阁楼计入房屋建筑面积，就要求把这部分“卖”给原告，有违诚信原则。在房地产市场价格波动较大的当前，房屋买卖双方均有可能承受更大的风险，为维护市场经济的有效运行，建立社会诚信体系，司法裁判更应本着诚实信用的原则解释合同，维护交易秩序的稳定。