优先购买权 |
| 分类：生活随笔 时间：(2011-10-14 03:37) 点击：507 |
| 承租人的优先购买权是指承租人依法律规定或约定而享有的、在出卖人出卖标的物于第三人时，得以同等条件优先于他人而购买的权利。该权利行使必备条件有二:一是出租人对房屋的处分必须是出卖;二是承租人购买房屋必须与第三人条件相同。优先购买权的行使方式有两种:一是出租人在合理期限内履行了通知义务，承租人可在同等条件下与出租人协商签订房屋买卖合同;二是出租人在合理期限内未履行通知义务，而与第三人签订房屋买卖合同的，承租人可以向人民法院起诉主张权利。人民法院支持承租人诉讼请求的，承租人可以同等条件购买房屋。此时，出租人与第三人签订的合同依然有效，出租人因无法履行合同应向第三人承担违约责任(当事人另有约定的除外)。 但须注意的是，承租人的优先购买权不是绝对的，一些法定事由可以阻却该项权利的行使。2009年9月1日施行的《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(以下简称《租赁解释》)第二十四条规定:“具有下列情形之一，承租人主张优先购买房屋的，人民法院不予支持:(一)房屋共有人行使优先购买权的;(二)出租人将房屋出卖给近亲属，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的;(三)出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的;(四)第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的。”据此，遇有上述四种情形之一出现时，承租人不得行使优先购买权。
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